Home > Servizi Professionali > Come Determinare il Valore di un Immobile Caso di Vendita 14 08 2017

come determinare il valore di un immobile in caso di vendita

Io e i miei tre fratelli, abbiamo da poco ricevuto in eredità un appartamento di circa 120 mq. Si tratta di un appartamento, in buone condizioni nel centro storico del paese in cui siamo cresciuti e che a malincuore abbiamo deciso di vendere. Abbiamo ricevuto in totale quattro quotazioni e con mia sorpresa, molto differenti una dall'altra.

Premetto che si tratta di quotazioni richiesta ad agenzie immobiliari della zona (o paesi limitrofi), ma la differenza tra la stima più bassa e quella più alta è 30 mila euro. Mi sembra assurdo che il valore stimato di un immobile possa avere una differenza così alta tra un'agenzia e un'altra. Posso chiedere cortesemente a voi esperti come si calcola o determina il valore di un immobile? vi è un criterio oggettivo per avvicinarsi al valore più reale?

Non vorremmo svendere la casa dei nostri genitori e neanche affidarci a chi ha fatto una quotazione più alta solo per poter acquisire un incarico senza poi procacciare alcun cliente.

E' corretto affidare tale compito ad un'agenzia immobiliare o ci sono professionisti più indicati a quantificare tale valore?

2 Risposte:
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Risposta:

Buongiorno,
la nostra risposta sarà condizionata dalla inevitabile deformazione professionale, poichè, in quanto tecnici generalmente siamo chiamati a redigere delle Perizie di Stima piuttosto che delle valutazioni indicative.

Ciò premesso, va detto subito che NON ESISTE un metodo di valutazione completamente oggettivo, pur basandosi su metodi e calcoli analitico-comparativi che sono stati selezionati per la loro efficacia e coerenza con le quotazioni del mercato. Purtuttavia, sequando uno dei metodi (vlg.: per parametri, per comparazione, per trasformazione ecc.) e magari desumento dalla sommatoria di essi un valore medio ponderale, è possibile stabilire il "più probabile valore di mercato" (grandezza che definisce il valore monetario di compravendita di un bene riferita ad un preciso momento storico, periodo o mercato di riferimento).

Va da sè che questi metodi, appunto generalmente e diffusamente utilizzati per stimare il valore di un immobile a favore di perizie ed esecuzioni, sono appannaggio di professionisti qualificati e sopratutto abilitati all'esercizio di tale attività di stima, poichè il risultato che ne viene determinato non è solamente un valore ma una vera e propria relazione talvolta sseverata e giurata (il che implica delle risponsabilità nella dichiarazione).

Detto ciò le discordanze che ha riscontrato nelle quotazioni degli agenti, derivano evidentemente da metodi di valutazione differenti, poichè non esiste (purtroppo) una implicita norma che obbliga i suddetti soggetti (che appunto eseguono delle "semplici" valutazioni) ad uniformarsi ad uno standard.

Ciò detto è altrersì implicito (e nel profondo paradossale) che anche i metodi analitici utilizzati nelle perizie di stima portano a quotazioni differenti. Certamente con discrepanze di ordine di grandezza il più delle volte trascurabile, e certamente non una forbice in cui ballano 30.000 €, fermo restando, inoltre, che la cosa diviene ancora più grave nel momento in cui quella differenza è molto "vicina" al valore dell'immobile: 30.000 € su una stima di 3.000.000 € è ininfluente...30.000 € su un importo stimato medio di 300.000 € comincia ad essere un dato sensibile, ed è lecito considerare un difetto nella valutazione.

 

La premessa era doverosa per far comprendere lo scenario, veniamo ora al suo quesito:
i professionisti più qualificati rimangono sempre i tecnici (architetti, ingegneri, geometri e periti) ma va da sè che esistono altrettanti professionisti dell'intemediazione (agenti) in grado di offrire un servizio quantomeno paragonabile, considerando che la stima immobiliare eseguita da un tecnico (parliamo sempre di un servizio qualificato che prevede diverse fasi ed approfondimenti tematici correlati: rilievo metrico, rilievo fotografico, analisi per parametri, analisi del mercato, comparazione, quantificazione del valore e rendite catastali ecc.) ha un costo che oscilla tra poche centinaia a migliaia di euro, in relazione all'entità stessa della stima (vedasi gli schemi di calcolo degli onorari CTU stabiliti dalla normativa DM 182/2002).

Può in ogni caso affidarsi al mercato quantomeno per comprendere l'oscillazione dei prezzi, facendo una ricognizione degli immbili che risultano simili al suo per caratteristiche, posizione, metrature, stato di conservazione; ovvero può interrogare gli archivi dell'OMI dell'Agenzia delle Entrate per poter ottenere un parametro medio €/mq.

 

Sperando di aver esaudito la sua richiesta di informazioni, ci ritenga comunque a disposizione per qualsiasi consulenza specialistica.

AF+G ARCHITETTI - Roma
(afpiug)

Ven, 10:56 afpiug
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Risposta:

Salve, concordando appieno con i miei colleghi architetti,

la invito a leggere e commentare il mio articolo su

"come effettuare un’attendibile valutazione di un immobile commerciale

di Gabriele Miele"

il cui link è:

https://www.ristrutturosicuro.it/servizi-professionali/come-effettuare-u....

Se le sono stato di aiuto, la invito a divulgare il mio articolo.

Saluti.

Ing. Gabriele Miele - Roma

Ven, 17:09 m.gabriele
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