Home > Ristrutturare Casa > Legge Regionale Recupero Sottotetti Lombardia 20 03 2018

legge regionale recupero sottotetti Lombardia

Buongiorno, sono proprietario di una mansarda di circa 70 mq attualmente con destinazione accessorio (quindi non abitabile) in provincia di Varese. L’altezza minima è di 1,5 m e la massima di 3,6m e l’altezza media supera i 2,4m. Vorrei fare il recupero del sottotetto e chiedo qualche suggerimento per il rispetto della legge regionale in Lombardia:

  • L’altezza media deve essere di almeno 2,4 m, ma c’è un limite massimo all’altezza media? Ovvero posso avere un’altezza media maggiore di 2,4 o anche di 2,7?
  • Devo per forza realizzare degli impianti solare termico o fotovoltaico oppure mi basta installare una pompa di calore elettrica (invece della classica caldaia a gas) ed evitare il fotovoltaico?
  • In merito agli oneri di urbanizzazione seguirò le tabelle indicate nel sito del Comune, ma in merito al contributo del costo di costruzione ci sono delle percentuali di sconto, che voi sappiate, o si paga la tariffa piena?
  • Gli impianti e l’isolamento dei muri e del tetto devono sottostare alla normativa vigente oppure ci sono delle riduzioni?

Grazie mille dell’aiuto. Poi sicuramente dovrò rivolgermi a un tecnico della mia zona, ma al momento volevo avere un’idea della fattibilità e dei costi.

 

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Buongiorno,

mi sembra che Lei abbia un sottotetto con le caratteristiche idonee ad essere trasformato da accessorio ad abitativo. Non esistono limiti massimi per la altezza media ma minimi per questioni igienico-sanitarie. La pompa di calore, in un sottotetto, forse è la soluzione migliore specie per deumidificare comunque l'ambiente nelle stagioni calde, anche se uno scaldabagno deve comunque inserirlo: qui l'unico dubbio da risolvere è dove poter posizionare il motore. Gli oneri si calcolano secondo le tabelle comunali. Deve controllare se si parla di intervento su edifici esistenti o di nuova costruzione.

Sab, 13:06 francescabbo
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Buona giornata Demi83,

dal mio punto di vista ha fatto bene a chiedere informazioni generali in Rete ma per rispondere correttamente e puntualmente (e professionalmente) nel merito a tutte le sue domande bisogna sapere quale è l'immobile su cui si vuole intervenire (in sostanza a quali norme urbanistiche deve rispondere e quali sono le sue possibilità tecniche e costrutive).

Le ho scritto questo perchè qui sotto le riporto di proposito solo i tre articoli (dal 63 al 65) della Legge Regionale in merito "al Recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti" per farle capire appunto che le norme esplicitano delle specificità proprio in base a dove ci si trova.

TITOLO IV - ATTIVITA’ EDILIZIE SPECIFICHE

CAPO I - RECUPERO AI FINI ABITATIVI DEI SOTTOTETTI ESISTENTI

Art. 63 (Finalità e presupposti)

1. La Regione promuove il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti con l'obiettivo di contenere il consumo di nuovo territorio e di favorire la messa in opera di interventi tecnologici per il contenimento dei consumi energetici.

1-bis. Si definiscono sottotetti i volumi sovrastanti l’ultimo piano degli edifici dei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura.

2. Negli edifici, destinati a residenza per almeno il venticinque per cento della superficie lorda di pavimento (S.l.p.) complessiva, esistenti alla data del 31 dicembre 2005, o assentiti sulla base di permessi di costruire rilasciati entro il 31 dicembre 2005, ovvero di denunce di inizio attività presentate entro il 1° dicembre 2005, è consentito il recupero volumetrico a solo scopo residenziale del piano sottotetto.

3. Ai sensi di quanto disposto dagli articoli 36, comma 2 e 44, comma 2, il recupero volumetrico di cui al comma 2 può essere consentito solo nel caso in cui gli edifici interessati siano serviti da tutte le urbanizzazioni primarie, ovvero in presenza di impegno, da parte dei soggetti interessati, alla realizzazione delle suddette urbanizzazioni, contemporaneamente alla realizzazione dell’intervento ed entro la fine dei relativi lavori.

4. Il recupero volumetrico a solo scopo residenziale del piano sottotetto è consentito anche negli edifici, destinati a residenza per almeno il venticinque per cento della S.l.p. complessiva, realizzati sulla base di permessi di costruire rilasciati successivamente al 31 dicembre 2005, ovvero di denunce di inizio attività presentate successivamente al 1° dicembre 2005, decorsi tre anni dalla data di conseguimento dell’agibilità, anche per silenzio-assenso.

5. Il recupero abitativo dei sottotetti è consentito, previo titolo abilitativo, attraverso interventi edilizi, purché siano rispettate tutte le prescrizioni igienico-sanitarie riguardanti le condizioni di abitabilità previste dai regolamenti vigenti, salvo quanto disposto dal comma 6.

6. Il recupero abitativo dei sottotetti è consentito purché sia assicurata per ogni singola unità immobiliare l’altezza media ponderale di metri 2,40, ulteriormente ridotta a metri 2,10 per i comuni posti a quote superiori a seicento metri di altitudine sul livello del mare, calcolata dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi metri 1,50 per la superficie relativa.

Art. 64 (Disciplina degli interventi)

1. Gli interventi edilizi finalizzati al recupero volumetrico dei sottotetti possono comportare l’apertura di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi per assicurare l’osservanza dei requisiti di aeroilluminazione e per garantire il benessere degli abitanti, nonché, per gli edifici di altezza pari o inferiore al limite di altezza massima posto dallo strumento urbanistico, modificazioni di altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, unicamente al fine di assicurare i parametri di cui all’articolo 63, comma 6. Nei casi di deroga all’altezza massima, l’altezza minima abitabile non può essere superiore a metri 1,50. All’interno dei centri storici e dei nuclei di antica formazione deve essere assicurato il rispetto dei limiti di altezza massima degli edifici posti dallo strumento urbanistico; in assenza di limiti, l’altezza massima deve intendersi pari all’esistente.

2. Il recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti è classificato come ristrutturazione edilizia ai sensi dell’articolo 27, comma 1, lettera d). Esso non richiede preliminare adozione ed approvazione di piano attuativo ed è ammesso anche in deroga ai limiti ed alle prescrizioni degli strumenti di pianificazione comunale vigenti ed adottati, ad eccezione del reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali secondo quanto disposto dal comma 3.

3. Gli interventi di recupero ai fini abitativi dei sottotetti, se volti alla realizzazione di nuove unità immobiliari, sono subordinati all’obbligo di reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali nella misura prevista dagli strumenti di pianificazione comunale e con un minimo di un metro quadrato ogni dieci metri cubi della volumetria resa abitativa ed un massimo di venticinque metri quadrati per ciascuna nuova unità immobiliare. Il rapporto di pertinenza, garantito da un atto da trascriversi nei registri immobiliari, è impegnativo per sé per i propri successori o aventi causa a qualsiasi titolo. Qualora sia dimostrata l’impossibilità, per mancata disponibilità di spazi idonei, ad assolvere tale obbligo, gli interventi sono consentiti previo versamento al comune di una somma pari al costo base di costruzione per metro quadrato di spazio per parcheggi da reperire. Tale somma deve essere destinata alla realizzazione di parcheggi da parte del comune.

4. Non sono assoggettati al versamento di cui al precedente comma 3 gli interventi realizzati in immobili destinati all’edilizia residenziale pubblica di proprietà comunale, di consorzi di comuni o di enti pubblici preposti alla realizzazione di tale tipologia di alloggi.

5. Le norme sull'abbattimento delle barriere architettoniche, di cui all'articolo 14 della l.r. 6/1989, si applicano limitatamente ai requisiti di visitabilità ed adattabilità dell'alloggio.

6. Il progetto di recupero ai fini abitativi dei sottotetti deve prevedere idonee opere di isolamento termico anche ai fini del contenimento dei consumi energetici dell'intero fabbricato. Le opere devono essere conformi alle prescrizioni tecniche in materia contenute nei regolamenti vigenti nonché alle norme nazionali e regionali in materia di impianti tecnologici e di contenimento dei consumi energetici.

7. La realizzazione degli interventi di recupero di cui al presente capo comporta la corresponsione degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, nonché del contributo commisurato al costo di costruzione, calcolati sulla volumetria o sulla superficie lorda resa abitativa secondo le tariffe approvate e vigenti in ciascun comune per le opere di ristrutturazione edilizia. I comuni possono deliberare l’applicazione di una maggiorazione, nella misura massima del dieci per cento del contributo di costruzione dovuto, da destinare obbligatoriamente alla realizzazione di interventi di riqualificazione urbana, di arredo urbano e di valorizzazione del patrimonio comunale di edilizia residenziale.

7-bis. Il recupero dei sottotetti con superficie lorda fino a quaranta mq., costituenti in base al titolo di proprietà una pertinenza di unità immobiliari collegata direttamente a essi, se prima casa, è esente dalla quota di contributo commisurato al costo di costruzione di cui all’articolo 16, comma 3, del d.p.r. 380/2001, dal reperimento degli spazi a parcheggi pertinenziali e delle aree per servizi e attrezzature pubbliche e/o monetizzazione.

8. I progetti di recupero ai fini abitativi dei sottotetti, che incidono sull’aspetto esteriore dei luoghi e degli edifici e da realizzarsi in ambiti non sottoposti a vincolo paesaggistico, sono soggetti all’esame dell’impatto paesistico previsto dal Piano Territoriale Paesistico Regionale. Il giudizio di impatto paesistico è reso dalla commissione per il paesaggio di cui all’articolo 81, ove esistente, anche con applicazione del comma 5 del medesimo articolo, entro il termine perentorio di sessanta giorni dalla richiesta formulata dal responsabile del procedimento urbanistico, decorso il quale il giudizio si intende reso in senso favorevole. 

9. La denuncia di inizio attività deve contenere l’esame dell’impatto paesistico e la determinazione della classe di sensibilità del sito, nonché il grado di incidenza paesistica del progetto, ovvero la relazione paesistica o il giudizio di impatto paesistico di cui al precedente comma 8. 

10. I volumi di sottotetto già recuperati ai fini abitativi in applicazione della legge regionale 15 luglio 1996, n. 15 (Recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti), ovvero della disciplina di cui al presente capo, non possono essere oggetto di mutamento di destinazione d’uso nei dieci anni successivi al conseguimento dell’agibilità, anche per silenzio-assenso.

Art. 65 (Ambiti di esclusione)

1. Le disposizioni del presente capo non si applicano negli ambiti territoriali per i quali i comuni, con motivata deliberazione del Consiglio comunale, ne abbiano disposta l’esclusione, in applicazione dell’articolo 1, comma 7, della legge regionale 15 luglio 1996, n. 15 (Recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti).

1-bis. Fermo restando quanto disposto dal comma 1, i comuni, con motivata deliberazione, possono ulteriormente disporre l’esclusione di parti del territorio comunale, nonché di determinate tipologie di edifici o di intervento, dall’applicazione delle disposizioni del presente capo.

1-ter. Con il medesimo provvedimento di cui al comma 1-bis, i comuni possono, altresì, individuare ambiti territoriali nei quali gli interventi di recupero ai fini abitativi dei sottotetti, se volti alla realizzazione di nuove unità immobiliari, sono, in ogni caso, subordinati all’obbligo di reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali nella misura prevista dall’articolo 64, comma 3.

1-quater. Le determinazioni assunte nelle deliberazioni comunali di cui ai commi 1, 1-bis e 1-ter hanno efficacia non inferiore a cinque anni e comunque fino all’approvazione dei PGT ai sensi dell’articolo 26, commi 2 e 3. Il piano delle regole individua le parti del territorio comunale nonché le tipologie di edifici o di intervento escluse dall’applicazione delle disposizioni del presente capo.

1-quinquies. In sede di redazione del PGT, i volumi di sottotetto recuperati ai fini abitativi in applicazione della l.r. n. 15/1996, ovvero delle disposizioni del presente capo, sono computati ai sensi dell’articolo 10, comma 3, lettera b).

Dopo questa "interessante" lettura normativa le consiglio di rivolgersi direttamente al suo Professionista di fiducia in maniera tale che verifica se il suo immobile ha le caratteristiche (sia in ambito urbanistico e sia tecnico costruttivo) per poter intervenire.

Sulle altre tre questioni che ha posto (impianto solare/fotovoltaico/Pompa di calore e contributo di costruzione) dipende anche qui dal posizionamento dell'immobile e dalla possibilità tecnica e costruttiva.

Prendo però spunto dall'ultimo punto che ha posto (impianti e isolamento dei muri) per dirle che quando si vuole intervenire su un immobile la logica corretta da seguire è che "tutto si tiene". Mi spiego meglio. Più le prestazioni dell'involucro sono ottime e meno ha bisogno di Energia (impianti) in alcuni casi con una Progettazione ragionata si possono anche "eliminare" gli impianti (Vedi ad esempio Edifici Passivi/Attivi). La questione di fondo è proprio procedere per Obiettivi (i suoi ovviamente) in sostanza le caratteristiche su cui vorrà investire per il suo nuovo spazio che vorrà abitare e pertanto deve chiedersi quale sarà il livello di comfort termico e acustico, di qualità della luce naturale, di ambiente senza inquinanti, etc. e come vede non sto volutamente parlando di estetica.

La questione poi di fattibilità e ovviamente di Budget è da tenere in considerazione.

Mi permetta su questi due Temi un ultimo consiglio, quando comincerà a vedere i primi disegni ed entrerà nel merito a ragionare di "numeri" oltre agli incentivi fiscali inserisca nella Valutazione Economica anche le Spese Dirette di gestione del nuovo spazio (costi Energetici) ma inserisca anche le Spese Indirette "che Eviterà" se sceglierà di avere un benessere generale (meno malattie, meno rumori, etc.). Le ho voluto specificare tutto questo perchè non penso infatti che vorrà intervenire sulla mansarda ogni due/tre anni, credo che sarà per lei un intervento che guarda almeno a qualche decennio.

Una buona ed attenta Progettazione ed Esecuzione per me significa questo tipo di qualità e le posso dire che dalla mia esperienza i Costi per intervenire in un modo (abbiamo sempre fatto così!!!) e i Costi nella maniera di come le ho raccontato (ad Obiettivi) è identica e molte volte anche minori per il secondo caso.

Cordialità.

Lun, 12:54 seghezziarchitettura
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Salve , la risposta del collega precedente è molto valida con annesso le leggi della Lombardia , si può fare tutto ma deve rivolgersi ad un tecnico , lei resta sempre il committente ma ha necessità di variazioni anche catastali e igienico sanitarie ..

le consiglio di considerare anche un minimo di isolamento anche interno per ridurre i consumi .

se non vuole mettere la caldaia (mi è sembrato questo il problema) deve mettere un boiler elettrico ( noi montiamo in questi casi quelli a fribra di carbonio garanzia a vita per la resistenza) per ACS e degli inverter per riscaldamento  modulanti) .

Le dico cosi perchè per avere le detrazioni deve fare un salto di almeno due classi energetiche .

cordiali saluti 

Giuseppe Scozzari

 

Gio, 13:19 GIUSEPPE SCOZZARI
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