Home > Manutenzione Condominio > Differenza tra Manutenzione Ordinaria E Straordinaria 20 06 2016

differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria

Dove posso trovare in modo preciso e affidabile (con riferimenti normativi) la spiegazione della differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria per capire se e quali lavori posso far rientrare nelle detrazioni del 50%? Su internet si trovano a volte cose discordanti (per esempio sul rifacimento del bagno c’è chi dice che è ordinaria e chi dice che è straordinaria) e non vorrei che se fanno dei controlli mi tolgono le detrazioni perché considerano ordinari dei lavori che invece io avrò dichiarato come straordinari. Ma esiste davvero questo rischio? Per i lavori condominiali valgono le stesse distinzioni?

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Risposta:

Nella guida dell'Agenzia delle Entrate intitolata "Ristrutturazione edilizia: le agevolazioni fiscali" sono ben chiariti gli interventi ammessi alle detrazioni. Per le singole unità immobiliari residenziali sono ammessi alle detrazioni sono gli interventi che ricadono in manutenzione straordinaria ossia che prevedono lo spostamento/demolizione/costruzione di nuove murature e per i quali è necessario presentare una pratica edilizia in Comune (CILA o SCIA a seconda dei casi). La pratica edilizia viene infatti chiesta quando si portano le somme spese in detrazione, senza quella c'è il rischio che le somme vengano contestate.

Ad esempio se ristrutturo un bagno modificando i muri o la posizione delle porte allora posso detrarre le spese sostenute comprese quelle della sostituzione delle finiture e dei sanitari. Se invece sostituisco solo finiture e sanitari senza spostare i muri allora non è possibile detrarre le spese (manutenzione ordinaria).

Diverso è il caso dei lavori condominiali che invece si possono detrarre anche nei casi di manutenzione ordinaria.

Lun, 11:52 Daniela Romani

Salve, qui  può trovare la normativa dpr 380/01 in merito

Saluti

Raffaele

- Ing. Quatraro - Mar, 9:08 -
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Dovrebbe scaricare dal portale dell'Agenzia delle Entrate il vademecum relativo alle detrazioni fiscali per ristrutturazioni.

In Regione Lombardia la Legge n. 12/2005 percisa:

a) interventi di manutenzione ordinaria, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelli necessari ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, anche con l’impiego di materiali diversi, purché i predetti materiali risultino compatibili con le norme e i regolamenti comunali vigenti;
b) interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche riguardanti il consolidamento, il rinnovamento e la sostituzione di parti anche strutturali degli edifici, la realizzazione ed integrazione dei servizi igienico-sanitari e tecnologici, nonché le modificazioni dell’assetto distributivo di singole unità immobiliari. Sono di manutenzione straordinaria anche gli interventi che comportino la trasformazione di una singola unità immobiliare in due o più unità immobiliari, o l’aggregazione di due o più unità immobiliari in una unità immobiliare;
c) interventi di restauro e di risanamento conservativo, gli interventi edilizi rivolti a conservare e recuperare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio;
d) interventi di ristrutturazione edilizia, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. [Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione totale o parziale, nel rispetto della volumetria preesistente fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica;]
(lettera dichiarata costituzionalmente illegittima con sentenza della Corte cost. n. 309 del 2011, limitatamente all'ultimo periodo, come interpretato dall'art. 22 della legge reg. n. 7 del 2010, nella parte in cui esclude l'applicabilità del limite della sagoma alle ristrutturazioni mediante demolizione e ricostruzione)
e) interventi di nuova costruzione, quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti e precisamente:

1) la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali, quanto previsto al numero 6;
2) gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal comune;
3) la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;
4) (numero dichiarato illegittimo dalla Corte Costituzionale con sentenza n. 129 del 2006)
5) l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee;
6) gli interventi pertinenziali che gli atti di pianificazione territoriale e i regolamenti edilizi, anche in relazione al pregio ambientale paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20 per cento del volume dell’edificio principale;
7) la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all’aperto ove comportino l’esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato;
7-bis) gli interventi di integrale sostituzione edilizia degli immobili esistenti, mediante demolizione e ricostruzione anche con diversa localizzazione nel lotto e con diversa sagoma, con mantenimento della medesima volumetria dell'immobile sostituito.
(numero introdotto dall'art. 17, comma 2, legge reg. n. 7 del 2012)

f) interventi di ristrutturazione urbanistica, quelli rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

A questo punto dovrebbe verificare cosa è previsto dallo strumento urbanistico del comune dove risiede.

Lun, 13:09 vecchio.franchi
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Il riferimento normativo nazionale è il dpr 380/01

le metto di seguito il link dal sito Bosetti e Gatti che aggiorna periodicamente le nromative (vedrà delle annotazioni in orsso con le mdoifiche eventuali dopo il 2001)

http://www.bosettiegatti.eu/info/norme/statali/2001_0380.htm

questo testo normativo chiarisce a livello NAZIONALE quale è la definizione di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Le normative regionali non possono legiferare in merito quindi è il riferimento valido.

Passando nelo specifico alla definizione:

a) "interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;


b) "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso;
 

Dalle definizioni qui sopra riprotate risulta essere chiaro questo aspetto :

la manutenzione ordinaria consiste nelle semplici manutenzioni che comportano un rinnovamento ma che NON COMPORTANO UNA MODIFICA quindi ad esempio la ripiastrellatura del bagno con mesedimo materiale, la sostituzione del wc (già c'era lo cambio solamente con un oggetto con la medesima funzione) , la posa del piatto doccia delle stesse dimensioni della precedente, la titneggiatura interna

Si tratta di oepre molto semplici che NON RICHIEDONO nessuna pratica edilizia proprio perchè non modificano nessun aspetto del fabbricato. In questo caso la detrazione spetta SOLO PER LE PORZIONI COMUNI CONDOMINIALI

Le opere di manutenzione straordinaria sono invece quelle più conositenti che COMPORTANO UNA MODIFICA AI LUOGHI quindi ad esemio cambio al disposizione dei santiari all'interno del bagno (quindi modifico anche parzialmente l'impianto), faccio al doccia di maggiori dimensioni (ciò comporta dimensioni differenti della prozione calpestabile del bagno a desemio), cambio i serrmaneti con altri con metriale differente, fino alla modifica dellepareti interne (cambio le caratteristiche e le dimensoni dei locali).

in questo caso E' SEMPRE NECESSARIA UNA PRATICA EDILIZIA (il tipo di pratica varia a secodna del tipo di itnervento ma comqunue è necessaria)  pertanto senza pratica non portà richiedere la detrazione fiscale, tutte le spese di manutenzione straordinaria sono detraibili comprese le prestazioni professionali.

Il riferimento alle guide fiscali (che le ha citato il collega) è sicuramente il più chiaro.

Piccola nota: a seguito di contatto con l'Agenzia delle Entrate in mertio alla detrazione per manutenzione ordinaria su fabbricato condominiale, il tecnico mi avevano riferito che anche per le spese di manutenzione ordinaria del condominio sarebbe sempre meglio redigere un documento da parte dell'amminsitratore (con data certa e firma)  in cui descriva dettagliatamente gli interventi fatti con manutenzione ordinaria (il documento è da esibire in caso di controlli).

Lun, 14:25 laura.gambardella.85
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Il Testo Unico cita:

a) "interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
b) "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione di uso.

E questa é "la bibbia" per quanto riguarda gli interventi edilizi.Poi ci sono le detrazioni fiscali, competenza dell'Agenzia delle Entrate, alle quali é possibile accedere per quanto riguarda gli interventi di manutenzione straordinaria con la presentazione di titolo abilitativo e pagamenti tramite bonifico bancario; per gli interventi di manutenzione ordinaria anche senza aver presentato alcun titolo abilitativo, ma rilasciando un autocertificazione nella quale si dichiarano i lavori da eseguire nella data u.a. e si paga sempre a mezzo bonifico bacario.

Le consiglio, se ha intenzioni di fare lavori nel suo appartamento, di contattare un professionista che le può fornire le indicazioni del caso o se preferisce di informarsi presso il suo Comune su che tipologia di intervento ricade ciò che lei vorrebbe fare e presso un ufficio dell'Agenzia delle Entrate su che tipo di documenti sono necessari per poter richiedere le detrazioni.

 

Lun, 17:29 silviagambula
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E per quanto rigruarda il rifacimento di più facciate condominiali dello stesso condominio?

Si vuole per esempio cambiare colore, sostituire gli infissi e modificare alcune parti andate completamente a male come i muretti dei cortili esterni..

Mar, 9:14 Ing. Quatraro

Sicuramente verificare l'abaco delle colorazioni approvate e dei materiali, comunque ricade in manutenzione straordianria  se cambio gli infissi per forma e tipolgia.

I muretti esterni di recinzione se alzati, o cambiata la tipologia di recinzione, in straordinaria manutenzione.

La manutenzione ordinaria si ha solo quando viene mantenuto inalterato il fabbricato e non vengono in alcun modo modificate le caratteristiche costruttive.

- marco.rugo75 - Mar, 22:32 -
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Come precedentemente descritto, per i benefici fiscali la normativa di riferimento è reperibile sul sito Agenzia del Territorio, per quello che concerne la parte tecnico urbanistica sul regolamento edilizio comunale.

Dopo il confine tra uno e l'altro è abbastanza labile, poichè introducendo alcune modifiche, si può far rientrare in manutenzione ordinaria o straordinaria.

Esempio: se deve rifare il bagno e sostituisce solo le piastrelle rotte è manutenzione ordianria, se invece sostituisce gli infissi o le tubature l'impianto idrico, l'illuminazione, fa delle migliorie anche a livello energetico dell'unità immobiliare o dell'edificio è considerata manutenzione straordinaria e può beneficiare anche del 65%.

 

Mar, 22:24 marco.rugo75
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Come accennato dai colleghi, il confine è piuttosto labile e ed è influenzato dalle interpretazioni comunali pertanto si affronta di caso in caso

Qui ad esempio è stato pensato (ovviamente io non sono per nulla d'accordo) che nel rifacimento di un bagno con cambio delle tubazioni se esse si rimettono nell stesso percorso è "manutenzione ordinaria", se invece si cambia percorso anche per pochi cm è "manutenzione straordinaria"... qualche collega concorda con questa tesi?

Mer, 19:56 robby54
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